Blog | Kancelaria Radcy Prawnego Arleta Dub-Brych - Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków – kiedy sąd może zarządzić licytację?

Podział majątku po rozwodzie niejednokrotnie stanowi dla małżonków nie lada wyzwanie, zwłaszcza jeżeli w jego skład wchodzą składniki o dużej wartości np. dom lub mieszkanie. Postępowanie rozwodowe w trakcie którego na światło dzienne często wychodzą wzajemne pretensje pomiędzy małżonkami, a także podnoszone są sprzeczne stanowiska dotyczące m.in. opieki nad małoletnimi dziećmi albo wysokości żądanych alimentów skutkuje nierzadko daleko idącym spotęgowaniem istniejących konfliktów. Po stoczonej „batalii sądowej” byli małżonkowie mają spore trudności w znalezieniu nici porozumienia w kwestiach, które wymagają ich dalszego zainteresowania – takich choćby jak wspomniany podział majątku.

Majątek wspólny a majątek osobisty.

Słowem przypomnienia warto wskazać, że do majątku wspólnego małżonków wchodzą przedmioty, które zostały nabyte przez nich w czasie trwania wspólności i tym samym – małżeństwa, przy czym nie ma żadnego znaczenia który z małżonków był stroną czynności prawnej mającej za skutek nabycia konkretnego przedmiotu. Nieliczne wyjątki w tym zakresie przewiduje kodeks rodzinny i opiekuńczy. Natomiast do majątku osobistego każdego z małżonków wchodzić będą m.in. przedmioty zakupione przed zawarciem małżeństwa, otrzymane w wyniku dziedziczenia, zapisu lub darowizny, a ponadto odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę. Należy zatem pamiętać, że do majątku wspólnego małżonków będzie wchodziła nieruchomość, która została przez nich zakupiona po ślubie np. za środki pochodzące z zaciągniętego wspólnie kredytu, ale już nie nieruchomość, którą jeden z małżonków otrzymał w spadku po bliskich zmarłych. Zgodnie z uregulowaniem kodeksowym, małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, co oznacza, że po podziale każdy z nich powinien docelowo otrzymać przedmioty stanowiące równowartość połowy całego majątku wspólnego. O ile pozornie wydaje się to bardzo intuicyjne, to jednak z podziałem majątku wiąże się szereg problemów.

Sposoby podziału majątku wspólnego małżonków.

Przede wszystkim trzeba podkreślić, że sąd nie może w sposób całkowicie dowolny i swobodny decydować kto otrzyma poszczególne składniki majątku wspólnego i przyznawać je wybranym osobom na własność bez wyrażenia przez nie zgody ani woli ich otrzymania. Nie mają przy tym żadnego znaczenia przyczyny sprzeciwu. Tego rodzaju stanowisko wielokrotnie powielane było w orzecznictwie Sądu Najwyższego (postanowienie z dnia 14 listopada 2012 r. w sprawie II CSK 187/12): „W postępowaniu o podział majątku wspólnego, sąd nie może wbrew woli uczestnika przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę (art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1035 k.c. i art. 212 § 2 k.c.). Powody sprzeciwu uczestnika są prawnie irrelewantne. Również wzgląd na zasady współżycia społecznego i interesy uczestników nie uzasadnia orzekania w taki sposób o podziale”. Sąd powinien więc zawsze mieć na uwadze preferencje małżonków i dążyć do ich urzeczywistnienia na gruncie toczącego się postępowania, a dopiero w sytuacji, gdy nie ma zgodnego wniosku ani wizji porozumienia – skorzystać z rozwiązań kodeksowych. W związku z tym sąd dysponuje szeregiem instrumentów procesowych, jednak powinien przy ich stosowaniu posługiwać się określoną z góry chronologią.

Podział majątku wspólnego w naturze

Skupmy się zatem na problematyce nieruchomości, która zazwyczaj ma dla małżonków największe znaczenie praktyczne – zarówno ze względu na swoją sporą wartość, jak również fakt, że małżonkowie przez długie lata zamieszkiwali w niej wspólnie, traktując ją jako centrum życiowej aktywności. Sąd musi tutaj wziąć pod uwagę szereg czynników, m.in.: sposób przeznaczenia nieruchomości, uzasadnione potrzeby każdej ze stron postępowania, czy też ich możliwości finansowe. W pierwszym rzędzie sąd powinien zatem rozważyć przeprowadzenie podziału nieruchomości wspólnej w naturze, czyli tzw. podziału fizycznego. Taka możliwość istnieje wyłącznie w sytuacji, w której warunki techniczne i budowlane pozwalają na przeprowadzenie podziału bez uszczerbku np. dla konstrukcji i stabilności budynku umiejscowionego na działce, a ponadto byli małżonkowie nie sprzeciwiają się ewentualności dalszego zamieszkiwania w swoim tak bliskim sąsiedztwie. Sąd posługując się pomocą uprawnionego biegłego, który dokona odpowiednich pomiarów, a następnie na ich podstawie przedstawi gotowy projekt, wskazuje możliwości podziału nieruchomości np. poprzez wydzielenie niezależnych od siebie lokali mieszkalnych, pamiętając przy tym jednocześnie, aby każde z nich spełniało najbardziej podstawowe potrzeby mieszkaniowe, natomiast podział sam w sobie nie pozostawał w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i nie prowadził do znacznego zmniejszenia jej wartości.

W sytuacji, gdy tego rodzaju rozwiązanie nie wchodzi w grę, sąd może przyznać nieruchomość jednemu z małżonków na własność i zasądzić od niego na rzecz drugiego małżonka stosowną spłatę, biorąc pod uwagę wartość całej nieruchomości. Gdyby obie zaprezentowane powyżej propozycje nie były realne w świetle konkretnego stanu faktycznego, sąd może w absolutnej ostateczności zarządzić sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, a następnie podział uzyskanych z niej środków pomiędzy małżonków.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji

Warto poświęcić kilka słów opisowi w jaki sposób taka licytacja przebiega. Trzeba bowiem podkreślić, że jest to rozwiązanie skrajne, które wchodzi w grę tylko, jeśli żaden wyżej opisany sposób podziału nieruchomości nie może zostać skutecznie przeprowadzony, a konflikt pomiędzy małżonkami uniemożliwia im „dogadanie się” na gruncie pozaprocesowym. Niestety zarządzenie przez sąd sprzedaży wiąże się z ogromnymi kosztami dla małżonków. Jeżeli nie są zgodni co do wartości nieruchomości – należy w pierwszej kolejności powołać rzeczoznawcę majątkowego, który oszacuje kwotę na podstawie dokonanej przez siebie wyceny wartości rynkowej nieruchomości.

W dalszej kolejności postępowanie toczy się na podstawie przepisów o sprzedaży rzeczy w toku postępowania egzekucyjnego. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (tzw. cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli pierwsza licytacja nie pozwoliła na znalezienie nabywców, komornik wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Poza tym należy dostrzec szereg innych zagrożeń, jakie wiążą się z opisywanym sposobem podziału majątku. W toku prowadzonej licytacji komorniczej małżonkowie zobligowani będą do pokrywania wszelkich wydatków wynikłych z czynności przeprowadzanych przez komornika – koszty egzekucyjne, takie jak opłata egzekucyjna przysługująca komornikowi potrącane są z sumy uzyskanej ze sprzedaży w pierwszej kolejności. Pomimo tego zarządzenie przez sąd licytacji wcale nie daje stronom gwarancji, że nieruchomość zostanie sprzedana, ponieważ najzwyczajniej może okazać się, że nie znajdą się osoby zainteresowanie jej nabyciem. Nawet jeżeli zostanie sprzedana – może się okazać, że nastąpi to w wysokości 2/3 ceny rynkowej, a w takiej sytuacji nie można mówić, że interesy każdego z małżonków zostały zaspokojone w pełnej wysokości.

Sprzedaż nieruchomości poza sądem

Stąd też należy propagować ideę sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku przez małżonków działających z własnej inicjatywy i we wzajemnym porozumieniu. Takie rozwiązanie jawi się jako znacznie bardziej korzystne, mając na względzie, że małżonkowie mogą w sposób nieskrępowany decydować o istotnych elementach sprzedaży np. cenie oraz osobie nabywcy. Nie są narażeni na uszczerbek finansowy wynikający z konieczności uiszczenia należności biegłych i innych osób powołanych do udziału w czynnościach, kosztów wynagrodzenia komornika, czy też działań przedsiębranych przez niego poza kancelarią komorniczą. Wobec tego w przypadku niemożliwości skorzystania z innych sposobów podziału majątku, małżonkowie powinni w pierwszej kolejności dążyć do osiągnięcia kompromisu, mając na względzie, że tego typu rozwiązanie pozwala im uzyskać znacznie większe korzyści.

Kancelaria Radcy Prawnego Arlety Dub-Brych zajęła I miejsce w Konkursie Orły Prawa 2022 o czym możesz przeczytać tutaj

Z pewnością zainteresuje Cię także:

Porozumienie rodzicielskie

Paszport dla małoletniego bez zgody jednego z rodziców

Orzekanie o władzy rodzicielskiej przy rozwodzie

Piecza naprzemienna

Opinia Zespołu Sądowych Specjalistów – co to takiego

Powierzenie pieczy rodzicielskiej na czas trwania postępowania w sprawie o rozwód a uprowadzenie dziecka

Zapisanie dziecka do szkoły bez zgody drugiego rodzica