Często w swojej praktyce zawodowej spotykam się z klientami zainteresowanymi uregulowaniem prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.
Niestety znaczna część z nich, decyduje się na konsultację prawną, gdy jest na to już za późno. Kwestią, której klienci praktycznie nigdy nie biorą pod uwagę jest fakt, że tzw. „przegranie sprawy” ma dużo większe konsekwencje niż to z góry zakładają. Tymczasem oddalenie wniosku o zasiedzenie nie pociąga za sobą jednie utraty pieniędzy wyłożonych na opłatę sądową, ale często zamyka także drogę do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia w ogóle.
Nawet jeśli strona ma otwarty termin do złożenia środka zaskarżenia, to często nie będzie on skuteczny. Sąd odwoławczy będzie rozważał nowe fakty i dowody tylko wtedy, jeżeli strona wykaże, że ich powołanie w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji nie było możliwe albo że potrzeba powołania się na nie wynikła później. W praktyce są to wyjątkowe sytuacje, nie jest to bowiem sposób ratowania sprawy w sytuacji, gdy strona zaniechała powoływania dowodów przed sądem pierwszej instancji. Jeszcze gorzej sprawa wygląda, gdy postanowienie oddalające wniosek jest już prawomocne. Postanowienie takie korzystało bowiem będzie z powagi rzeczy osądzonej co zamknie możliwość zasiedzenia nieruchomości na podstawie wnioskowanego okresu zasiedzenia. Najprościej rzecz ujmując oznacza to tyle, że trzeba czekać kolejne 20 lub 30 lat na możliwość zasiedzenia. Szanse na takie zasiedzenie są nikłe w obliczu faktu, że do udziału w sprawie został wezwany prawny właściciel nieruchomości, przeciwko któremu strona wytoczyła postępowanie i będzie on miał realną szansę skutecznie przeszkodzić w zasiedzeniu.
Z problematyką zasiedzenia związanych jest kilka prawniczych pojęć, które pokrótce warto przybliżyć. Ich znajomość nie rozwiąże ewentualnych problemów jakie mogą pojawić się w toku sprawy, jednak bez nich trudno nawet rozważać realne szanse powodzenia sprawy.
Przepis zawarty w art. 172 § 1 i 2 k.c. przewiduje, że „Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”. Z pozoru treść przepisu wydaje się prosta i czytelna, jednak mało kto rozróżnia posiadacza samoistnego od posiadacza zależnego, czy posiadanie w dobrej wierze od posiadania w złej wierze.
Posiadanie samoistne nieruchomości, a posiadanie zależne.
Nie każde posiadanie nieruchomości prowadzi do jej zasiedzenia. Obwiązując w Polsce ustawodawstwo przewiduje dwa rodzaje posiadania (posiadanie samoistne i posiadanie zależne), które różnią się sposobem władania nad nieruchomością.
Posiadanie samoistne, często w piśmiennictwie zwane także posiadaniem właścicielskim, cechuje się władaniem nad nieruchomością w taki sposób jak właściciel. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy obrazowo stwierdził, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Ustalenie charakteru posiadania (czy jest ono samoistne czy zależne) odbywa się na podstawie zademonstrowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Jako przejawy samoistnego posiadania nieruchomości wymienia się przykładowo ogrodzenie działki gruntu, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, dbanie o jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, czynienie innego rodzaju nakładów, pobieranie pożytków czy uiszczanie należnych od nieruchomości podatków. Zatem wola samoistnego posiadania (władztwa) nieruchomości musi być ujawniona na zewnątrz i okazywana w taki sposób, że otoczenie uważa daną osobę za właściciela nie wnikając w ogóle, czy zgodnie z prawem tym właścicielem jest. Dla oceny spełnienia przesłanek posiadania samoistnego nie ma żadnego znaczenia czy posiadacz wie, że nie jest prawnym właścicielem nieruchomości. Badane jest jedynie to, czy się uważa za właściciela, z jaką wolą zajmuje nieruchomość i czy faktycznie nią włada (pielęgnuje, opłaca podatki, zbiera pożytki, wznosi ogrodzenie). W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał, że posiadanie samoistne może mieć miejsce nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, ale także wtedy, gdy wie, że nie jest właścicielem ale chce posiadać rzecz, jakby nim był. Objęcie rzeczy w posiadanie na podstawie umowy, której celem było przeniesienie własności, z reguły wskazuje na posiadanie samoistne.
Faktyczne władztwo nad nieruchomością, może być wykonywane zarówno bezpośrednio jak i pośrednio. Posiadacz samoistny, może zatem oddać nieruchomość osobie trzeciej do czasowego korzystania i pobierania pożytków, a jego posiadanie nie traci przez to charakteru samoistnego posiadania.
Posiadanie zależne dotyczy natomiast władania nad cudzą nieruchomością i z reguły wynika z umowy zawartej z właścicielem, która określa rodzaj, okres i zakres korzystania z nieruchomości. Zwykle (choć nie zawsze) korzystanie z nieruchomości w ramach posiadania zależnego wiąże się z obowiązkiem ponoszenia opłat na rzecz właściciela. W tym przypadku posiadacz nie włada nieruchomością jak właściciel, ponieważ honoruje władztwo innej osoby uiszczając na jej rzecz opłaty, pytając ją o zgodę na ingerencję na nieruchomości itp. W praktyce nie jest jednak wykluczone zasiedzenie nieruchomości zapoczątkowane posiadaniem zależnym, o ile w toku posiadania, zmieni się jego charakter tzn. posiadacz zależny zacznie władać nad rzeczą jak nad swoją własną (tak jak posiadacz samoistny). Należy jednak mieć na uwadze, że okres posiadania zależnego w ogóle nie będzie wliczany do okresu samoistnego posiadania nieruchomości.
Upływ czasu.
Do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia nie wystarczy samo samoistne posiadanie nieruchomości. Posiadanie to musi bowiem trwać przez minimalne okresy czasu określone w ustawie obowiązującej w czasie gdy nastąpiło zasiedzenie. Podkreślić bowiem należy, że zasiedzenie następuje z mocy prawa (orzeczenie sądu ma jedynie charakter potwierdzający nabycie prawa do nieruchomości), a polskie ustawodawstwo przewidywało różne okresy zasiedzenia, które były różnie traktowane przez tzw. przepisy międzyczasowe. Zakwalifikowanie samoistnego posiadania pod odpowiednie przepisy wiąże się z analizą szeregu okoliczności, których nie będę tutaj omawiać, a poprzestanę jedynie na zasygnalizowaniu problemu i zwróceniu uwagi, że w obecnym stanie prawnym dla zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze wymagany jest dwudziestoletni okres samoistnego posiadania, a do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze – trzydziestoletni okres samoistnego posiadania.
Posiadanie w dobrej wierze, a posiadanie w złej wierze.
Pomimo tego, że instytucja zasiedzenia ma swoje korzenie w prawie rzymskim i operuje pojęciami dobrej i złej wiary, ustawodawca do dnia dzisiejszego nie zdefiniował tych pojęć, pozostawiając je w gronie tzw. klauzul generalnych. W konsekwencji tego, tylko od oceny sądu będzie zależało jakie okoliczności faktyczne sprawy ostatecznie przesądzą o zakwalifikowaniu wiary posiadacza samoistnego jako złej lub dobrej. Jedynie ogólnikowo można stwierdzić, że z posiadaniem w dobrej wierze mamy do czynienia, gdy posiadacz jest w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości oraz że nie narusza praw innych osób. W praktyce rozróżnienie dobrej wiary od złej napotyka wiele trudności, potwierdzeniem czego są chociażby pojawiające się na przestrzeni lat sprzeczne ze sobą orzeczenia Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy niejednokrotnie próbował odpowiedzieć na pytanie, jakie posiadanie jest jeszcze posiadaniem w dobrej wierze, a jakie już nie. Ostatecznie w uchwale z dnia 6 grudnia 1991 r., w sprawie III CZP 108/91, LexPolonica nr 296616, rygorystycznie przyjął, że pojęcia dobrej i złej wiary nie można rozpatrywać w oderwaniu od obowiązujących przepisów prawa. Jeśli zatem dla nabycia nieruchomości ustawa przewiduje zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, to nie można przyjmować, że osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania takiej formy, może być traktowana jako jej samoistny posiadacz w dobrej wierze, a więc że ma usprawiedliwione podstawy do tego, aby uważać się za właściciela. Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, w którym obowiązujące przepisy powinny być przestrzegane, a każdy obywatel ma realną możliwość zaznajomienia się z nimi. Jak widać, w praktyce niezwykle rzadko będzie wchodziło w grę zasiedzenie w dobrej wierze, albowiem w złej wierze jest każdy kto wie albo każdy kto wiedzieć powinien (a więc każdy kto mógł się dowiedzieć chociaż tego nie zrobił), że prawo własności do nieruchomości przysługuje innej osobie. Zatem w zasadzie z góry należy przygotować się na konieczność wykazania samoistnego posiadania nieruchomości w okresie 30 lat (w złej wierze).
radca prawny Arleta Dub-Brych
Obszar działania: Zawiercie, Myszków, Żarki, Janów,, Lelów, Koniecpol, Szczekociny, Dąbrowa Górnicza, Olkusz, Częstochowa, Katowice, Sosnowiec, Będzin, Mikołów, Kielce, Włoszczowa, Warszawa, Wrocław, Opole.
Obszar działania: Niegowa, Koniecpol, Szczekociny, Włodowice, Siewierz, Ogrodzieniec, Olkusz, Katowice, Częstochowa, Poręba, Poraj, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin, Zawiercie, Myszków, Żarki, Lelów