Zasiedzenie jest instytucją prawa rzeczowego, której głównym celem jest stwierdzenie nabycia własności danego prawa w skutek upływu określonego ustawowo przedziału czasowego. Jest to uzasadnione, gdyż podmiot władający daną rzeczą przez dłuższy okres czasu nie może przecież żyć w nieskończoność w niepewności co do jej stanu prawnego i ewentualnych roszczeń innych podmiotów co do niej. Oczywiście zasiedzenie jest instytucją, która definitywnie pozbawia prawa własności co niewątpliwie stanowi szkodę dla dotychczasowego właściciela, jednakże należy przyjąć, iż ustawowe terminy zasiedzenia są tak skonstruowane i na tyle długie aby właściciel rzeczy mógł skutecznie przerwać bieg zasiedzenia, zamanifestować swoje władztwo i w związku z tym uchronić się przed utratą własności.
Dwoma głównymi przesłankami nabycia własności w drodze zasiedzenia jest ciągłość posiadania danej rzeczy oraz upływ określonego przepisami prawa czasu.
Poprzez zasiedzenie można nabyć zarówno prawo własności ruchomości jak i nieruchomości. Jest to podział najbardziej istotny ze względu na to, iż w zależności czy przedmiotem zasiedzenia będzie rzecz ruchoma czy nieruchomość ustawodawca formułuje różne terminy potrzebne do skutecznego nabycia własności.
W przypadku zasiedzenia wpływ na jego terminy ma również dobra bądź zła wiara podmiotu starającego się uzyskać prawo własności. Pod pojęciem dobrej wiary należy rozumieć sytuację, kiedy podmiot ubiegający się o stwierdzenie jego prawa własności nad rzeczą jest błędnie przeświadczony o istnieniu prawa na swoją rzecz oraz owego błędu nie uświadamia sobie przy czym jednocześnie ów błąd musi być usprawiedliwiony. Zła wiara natomiast, wręcz przeciwnie oznacza, że posiadacz miał świadomość, że obejmowana przez niego rzecz nie należy do niego.
Podsumowując powyższe uwagi należy wskazać, iż nabycie własności ruchomości w drodze zasiedzenia może nastąpić po upływie 3 lat nieprzerwanego posiadania danego przedmiotu w dobrej wierze- co oznacza, iż nie można w żaden sposób uzyskać w drodze zasiedzenia własności ruchomości uzyskanej w złej wierze. Tymczasem w przypadku nieruchomości ustawodawca statuuje dwa znacznie dłuższe okresy. Pierwszy z nich wynosi 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego i jest przewidziany w przypadku uzyskania posiadania w dobrej wierze, drugi zaś wynosi 30 lat, również nieprzerwanego posiadania samoistnego i przewidziany jest dla posiadaczy, którzy uzyskali swoje posiadanie w złej wierze. Słowem wyjaśnienia należy jedynie wskazać, iż zdecydowanie dłuższy okres przewidziany z nabyciem własności nieruchomości związany jest przede wszystkim z faktem znacznie większej wartości nieruchomości, co uzasadnia pozostawienie dłuższego czasu dotychczasowemu właścicielowi na ewentualne podjęcie stosownych działań w celu ochrony swojego władztwa.
Powyżej opisane zostały ogólne założenia i przesłanki konieczne do stwierdzenia zasiedzenia. Zapewne u wielu czytelników pojawia się teraz pytania „w jaki sposób obliczyć te wszystkie terminy ?” Jest to pytanie zasadne oraz wymagające szerszego komentarza, gdyż w praktyce jest to zdecydowanie bardziej skomplikowane zagadnienie aniżeli mogłoby się wydawać. Po pierwsze należy doprecyzować raz jeszcze pojęcie posiadania samoistnego. Posiadanie samoistne ma miejsce wtedy, gdy posiadacz włada w sposób rzeczywisty rzeczą i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel. Zapewne dla wielu osób brzmi to wciąż niejasno, dlatego zasadne wydaje się posłużenie się przykładem. Wyobraźmy sobie klasyczną sytuację najmu mieszkania, najemca mieszkania nigdy nie stanie się jego właścicielem, gdyż pomimo tego, iż faktycznie nim włada nie przejawia woli posiadania go jako właściciel, ponieważ płaci właścicielowi mieszkania czynsz za wynajem czym potwierdza i daje do zrozumienia, że akceptuje fakt iż owo mieszkanie nie jest jego własnością. Jeżeli jednak owy najemca zaprzestałby opłacania czynszu i zaczął uzewnętrzniać swoje przekonanie, iż dane mieszkanie stanowi jego własność (oczywiście przy jednoczesnym założeniu bierności rzeczywistego właściciela) po upływie ustawowych terminów mógłby on żądać stwierdzenia zasiedzenia.
W praktyce bardzo często pojawia się problem określenia początkowego terminu w jakim doszło do objęcia w posiadanie danej rzeczy jako posiadacz samoistny. Jest to kluczowe zagadnienie, gdyż żądając od sądu wydania orzeczenia w którym stwierdzi on, iż rzeczywiście doszło do zasiedzenia należy udowodnić wypełnienie wyżej wskazanych terminów. Wskazany problem dotyczy głównie nieruchomości oraz kwestii dowodowych w tym zakresie jako, iż w ich przypadku terminy są o wiele dłuższe, gdyż często się zdarza, iż ubiegający się o zasiedzenie nie posiada odpowiednich dokumentów, nie może powołać świadków, którzy zaświadczyliby, iż faktycznie władał on rzeczą jak właściciel. W takim wypadku niestety, ale należy uznać iż początkiem posiadania samoistnego jest de facto pierwszy moment posiadania samoistnego możliwy do udowodnienia.
Bardzo ważnym jest, iż ustawodawca dopuścił możliwość doliczenia okresu posiadania poprzednika przy obliczaniu terminów zasiedzenia w momencie, gdy doszło do przeniesienia posiadania bądź, gdy obecnym posiadaczem jest spadkobierca swojego poprzednika (a więc np. syn dziedziczący po swoim ojcu). Jest to rozwiązanie słuszne, gdyż irracjonalnym byłoby przerwanie biegu okresu zasiedzenia w momencie śmierci posiadacza, któremu brakowało np. kilku miesięcy do spełnienia ustawowych rygorów i wymaganie od jego spadkobiercy ponownego, kilkunastoletniego posiadania poprzedzającego zasiedzenie. Należy poczynić jednak zastrzeżenie, iż w przypadku, gdy poprzednik rozpoczął okres posiadania samoistnego w złej wierze, okres jego posiadania można doliczyć jedynie w momencie, gdy suma obu okresów wyniesie ponad 30 lat, czyli przekroczy okres nabycia własności nieruchomości w złej wierze. Ma to zapobiec sytuacji w której następca mógłby nabyć własność nieruchomości przed upływem dłuższego terminu znamiennego dla złej wiary.
Sytuacja jest klarowna w momencie, gdy spadkodawca pozostawił po sobie jednego spadkobiercę, który kontynuuje posiadanie (np. zamieszkuje w domu posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem zasiedzenia). Pewne komplikacje pojawiają się w momencie, gdy spadkodawca pozostawił po sobie większy krąg spadkobierców. W takim przypadku należy przyjąć- zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2019 roku (sygn.. III CSK 126/17) iż w momencie, gdy żaden ze współspadkobierców nie włada rzeczą wyłącznie czas władania poprzednika powinien być doliczony na konto każdego z nich po czym, gdy wypełnią oni już wymagane terminy powstanie pomiędzy nimi współwłasność w częściach odpowiadających udziałowi spadkowemu.
Podsumowując, należy przyznać, iż tematyka dotycząca zasiedzenia nie należy do najprostszych. Starając się o nabycie własności w drodze zasiedzenia należy wykazać się wybitną rozwagą i ostrożnością. Należy pamiętać iż przedwczesne złożenie wniosku może spowodować, iż dotychczasowy właściciel poweźmie wiadomość o planowanym zasiedzeniu jego rzeczy w związku z tym przeciwstawi się temu właściwie krok przed formalnym stwierdzeniem nabycia własności. Dodatkowo należy zgromadzić odpowiednią ilość użytecznego materiału dowodowego, który następnie przekona sąd do uznania, iż spełnione zostały przesłanki zasiedzenia. Ostatecznie należy pamiętać również, iż sam wniosek w przedmiocie zasiedzenia podlega stosunkowo wysokiej opłacie sądowej bo wynoszącej aż 2 000 zł. To wszystko powinno skłonić do skorzystania z fachowej porady prawnej przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych i co najmniej skonsultowania swoich zamiarów z prawnikiem specjalizującym się w tego typu sprawach.
Kancelaria Radcy Prawnego Arlety Dub-Brych zajęła I miejsce w Konkursie Orły Prawa 2022 o czym możesz przeczytać tutaj
Obszar działania: Niegowa, Koniecpol, Szczekociny, Włodowice, Siewierz, Ogrodzieniec, Olkusz, Katowice, Częstochowa, Poręba, Poraj, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin, Zawiercie, Myszków, Żarki, Lelów