Nieruchomości – pomoc prawna

Spór dotyczący nieruchomości nie zawsze sprowadza się do pytania, kto jest jej właścicielem. Problem może dotyczyć sposobu korzystania ze wspólnej działki lub domu, zakończenia współwłasności, dostępu do drogi publicznej, służebności, przebiegu granicy, uciążliwości pochodzących z sąsiedniej nieruchomości, nieprawidłowego wpisu w księdze wieczystej albo sytuacji, w której inna osoba korzysta z nieruchomości wbrew woli właściciela.

W takich sprawach pierwszym krokiem jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, praw poszczególnych osób, sposobu dotychczasowego korzystania oraz celu, jaki ma zostać osiągnięty.

Pomagam w analizie sytuacji prawnej nieruchomości, przygotowaniu rozwiązań umownych i sądowych oraz reprezentacji w postępowaniach dotyczących własności i korzystania z nieruchomości.

Umów konsultację

W jakich sprawach mogę pomóc?

Pomoc może obejmować między innymi:

• zniesienie współwłasności nieruchomości;

• ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej;

• rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami;

• rozliczenie nakładów i wydatków dotyczących nieruchomości;

• spory dotyczące współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej;

• ustanowienie drogi koniecznej;

• ustanowienie, zmianę albo zniesienie służebności;

• spory dotyczące sposobu wykonywania służebności;

• sprawy o rozgraniczenie nieruchomości;

• spory dotyczące immisji i innych uciążliwości sąsiedzkich;

• ochronę prawa własności;

• żądanie wydania nieruchomości;

• żądanie zaprzestania naruszania własności;

• sprawy dotyczące niezgodności pomiędzy księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym;

• odwołanie darowizny nieruchomości i spory związane z żądaniem jej zwrotu;

• analizę dokumentów dotyczących prawa własności;

• sprawy dotyczące granic i sposobu korzystania z sąsiednich nieruchomości;

• negocjacje i ugody dotyczące nieruchomości;

• przygotowanie wniosków, pozwów i odpowiedzi na pisma;

• reprezentację przed sądem.

Sprawy dotyczące zasiedzenia i uwłaszczenia opisuję osobno.

Zasiedzenie i uwłaszczenie – pomoc prawna

Współwłasność nieruchomości – na czym polega problem?

Współwłasność oznacza, że prawo własności tej samej nieruchomości przysługuje kilku osobom.

Każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w prawie własności, ale udział nie oznacza automatycznie własności konkretnego pokoju, piętra, fragmentu domu czy wydzielonego kawałka działki.

W praktyce problemy mogą dotyczyć między innymi:

• tego, kto i z której części nieruchomości korzysta;

• kto ponosi koszty utrzymania;

• kto dokonał remontu albo innych nakładów;

• czy jeden ze współwłaścicieli może korzystać z nieruchomości z pominięciem pozostałych;

• czy nieruchomość powinna zostać podzielona;

• czy jeden współwłaściciel powinien przejąć ją ze spłatą pozostałych;

• czy konieczna jest jej sprzedaż.

Dlatego przed rozpoczęciem postępowania trzeba ustalić nie tylko wielkość udziałów, ale również sposób dotychczasowego korzystania z nieruchomości i istniejące pomiędzy współwłaścicielami rozliczenia.

Czy każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności?

Co do zasady tak.

Samo to, że pozostali współwłaściciele nie chcą podziału, nie oznacza jeszcze, że współwłasność musi trwać nadal.

Przepisy przewidują różne sposoby jej zakończenia.

W zależności od rodzaju nieruchomości i okoliczności może wchodzić w grę:

• fizyczny podział nieruchomości;

• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;

• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy.

To, który sposób jest możliwy i rozsądny w konkretnej sprawie, zależy między innymi od charakteru nieruchomości, jej wartości, możliwości fizycznego podziału oraz stanowisk współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – jakie są możliwości?

Czy sąd zawsze fizycznie podzieli nieruchomość?

Nie.

Podział w naturze jest jednym ze sposobów zniesienia współwłasności, ale nie każdą nieruchomość można w taki sposób podzielić.

Trzeba sprawdzić między innymi:

• czy podział jest prawnie dopuszczalny;

• czy odpowiada przeznaczeniu nieruchomości;

• czy nie spowoduje istotnej zmiany rzeczy;

• czy nie doprowadzi do znacznego zmniejszenia jej wartości;

• czy powstałe części będą mogły prawidłowo funkcjonować;

• czy konieczne będzie ustanowienie odpowiednich służebności.

W sprawach dotyczących podziału gruntu znaczenie może mieć również dokumentacja geodezyjna i opinia biegłego.

Co jeśli jeden współwłaściciel chce przejąć nieruchomość?

Jeżeli nieruchomości nie można rozsądnie podzielić albo podział nie odpowiada interesom współwłaścicieli, jednym z możliwych rozwiązań jest przyznanie jej jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Wtedy znaczenie ma między innymi:

• wartość nieruchomości;

• wielkość udziałów;

• wysokość ewentualnych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami;

• sytuacja majątkowa osoby, która ma dokonać spłaty;

• możliwość i termin jej dokonania;

• stanowisko pozostałych osób.

Samo przekonanie jednego współwłaściciela, że nieruchomość powinna przypaść właśnie jemu, nie przesądza jeszcze wyniku postępowania.

Czy sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości?

Tak.

Jeżeli nieruchomość nie może zostać podzielona, a nie ma podstaw do przyznania jej jednemu ze współwłaścicieli, możliwe jest zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż.

Taki sposób zakończenia współwłasności może jednak mieć poważne konsekwencje ekonomiczne i dlatego przed jego wyborem warto porównać go z innymi możliwymi rozwiązaniami.

Nie zawsze rozwiązanie formalnie możliwe jest rozwiązaniem najbardziej korzystnym dla współwłaściciela.

Co z nakładami i kosztami poniesionymi na wspólną nieruchomość?

Zniesienie współwłasności może wymagać również rozliczenia tego, co działo się z nieruchomością wcześniej.

Spór może dotyczyć między innymi:

• kosztów remontów;

• nakładów zwiększających wartość nieruchomości;

• podatków i innych ciężarów;

• kosztów utrzymania;

• dochodów uzyskiwanych z nieruchomości;

• sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej przez poszczególnych współwłaścicieli;

• pozbawienia innego współwłaściciela możliwości korzystania.

Nie każdy wydatek podlega rozliczeniu w taki sam sposób.

Znaczenie ma jego charakter, cel, źródło finansowania oraz okoliczności, w których został poniesiony.

Czy jeden współwłaściciel może korzystać z całej nieruchomości?

Każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w zakresie, który można pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Nie oznacza to więc, że wielkość udziału automatycznie wyznacza fizycznie określoną część domu lub działki.

Jeżeli sposób korzystania prowadzi do konfliktu, możliwe może być ustalenie zasad korzystania z nieruchomości w drodze porozumienia albo – w odpowiednich okolicznościach – rozstrzygnięcia sądowego.

Jak uregulować sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości?

Podział majątku, dział spadku czy zniesienie współwłasności?

Te postępowania mogą wyglądać podobnie, ale nie są tym samym.

Jeżeli współwłasność wynika z majątku wspólnego byłych małżonków, właściwa może być sprawa o podział majątku.

Podział majątku i rozdzielność majątkowa

Jeżeli nieruchomość znajduje się w spadku i nie przeprowadzono jeszcze działu spadku, właściwe może być postępowanie spadkowe.

Spadki – pomoc prawna

Zniesienie współwłasności jest właściwym trybem przede wszystkim wtedy, gdy istnieje współwłasność, której nie trzeba wcześniej rozliczać w ramach szczególnego postępowania dotyczącego majątku małżeńskiego albo spadku.

Dlatego przed przygotowaniem wniosku trzeba prawidłowo ustalić źródło współwłasności i właściwy rodzaj postępowania.

Droga konieczna – kiedy można żądać jej ustanowienia?

Problem pojawia się wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo dostęp istniejący nie pozwala na prawidłowe korzystanie z nieruchomości.

W takiej sytuacji możliwe może być ustanowienie służebności drogi koniecznej przez inną nieruchomość.

Nie oznacza to jednak prawa do wyboru dowolnej, najwygodniejszej trasy.

Przy ustalaniu przebiegu drogi trzeba uwzględniać między innymi:

• potrzeby nieruchomości, która wymaga dostępu;

• możliwe warianty przebiegu;

• obciążenie nieruchomości sąsiednich;

• istniejący sposób zagospodarowania gruntów;

• interes społeczno-gospodarczy;

• okoliczności, w których powstał problem z dostępem.

Droga konieczna ustanawiana jest za wynagrodzeniem.

Droga konieczna – kiedy można jej żądać i którędy może przebiegać?

Co jeśli sąsiad nie zgadza się na drogę przez swoją działkę?

Brak zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej nie zamyka automatycznie możliwości ustanowienia drogi koniecznej.

Jeżeli strony nie osiągną porozumienia, sprawę może rozstrzygnąć sąd.

Właściciel nieruchomości, przez którą droga miałaby prowadzić, może natomiast przedstawiać własne stanowisko dotyczące między innymi:

• tego, czy dostęp rzeczywiście jest nieodpowiedni;

• możliwości poprowadzenia drogi inną trasą;

• zakresu potrzebnego przejazdu lub przechodu;

• obciążenia jego nieruchomości;

• wysokości wynagrodzenia.

W takich sprawach trzeba analizować sytuację obu nieruchomości, a nie wyłącznie potrzeby osoby żądającej drogi.

Służebność – co to oznacza dla właściciela nieruchomości?

Służebność może dawać właścicielowi jednej nieruchomości określone prawo korzystania z nieruchomości należącej do innej osoby.

Może chodzić między innymi o:

• przejazd;

• przechód;

• korzystanie z określonej części gruntu;

• inne uprawnienia związane z korzystaniem z nieruchomości.

Treść służebności i sposób jej wykonywania mają duże znaczenie praktyczne.

Spór może dotyczyć nie tylko samego istnienia prawa, ale również:

• jego zakresu;

• miejsca wykonywania;

• częstotliwości korzystania;

• szerokości przejazdu;

• sposobu utrzymania urządzeń;

• zmiany potrzeb właścicieli nieruchomości;

• możliwości zmiany albo zniesienia służebności.

Czy istniejącą służebność można zmienić albo znieść?

W określonych sytuacjach tak.

To, że służebność została kiedyś ustanowiona, nie oznacza, że jej treść zawsze musi pozostać niezmienna.

Znaczenie może mieć między innymi zmiana stosunków, sposób korzystania z nieruchomości oraz to, czy służebność nadal jest potrzebna do osiągnięcia celu, dla którego została ustanowiona.

Ocena wymaga jednak analizy podstawy ustanowienia służebności, jej treści oraz aktualnego stanu nieruchomości.

Rozgraniczenie nieruchomości – co zrobić, gdy sporna jest granica działek?

Rozgraniczenie służy ustaleniu przebiegu granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami.

Problem może pojawić się wtedy, gdy:

• strony wskazują inny przebieg granicy;

• stare mapy i obecny stan w terenie nie są ze sobą zgodne;

• znaki graniczne nie istnieją albo ich położenie jest kwestionowane;

• ogrodzenie znajduje się w innym miejscu niż granica wynikająca z dokumentów;

• nie jest jasne, do której nieruchomości należy określony pas gruntu.

Postępowanie o rozgraniczenie rozpoczyna się co do zasady przed właściwym wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta. W jego toku czynności na gruncie wykonuje uprawniony geodeta.

W zależności od przebiegu postępowania i stanowiska stron sprawa może następnie trafić do sądu.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, granica jest ustalana przede wszystkim według stanu prawnego. Gdy nie można go stwierdzić, znaczenie ma ostatni spokojny stan posiadania, a w dalszej kolejności – wszelkie okoliczności sprawy.

Co ma znaczenie przy ustalaniu granicy?

Nie zawsze wystarczy spojrzenie na aktualną mapę ewidencyjną.

Znaczenie mogą mieć między innymi:

• dokumenty dotyczące nieruchomości;

• mapy i materiały geodezyjne;

• istniejące znaki i ślady graniczne;

• wcześniejsze pomiary;

• sposób korzystania z gruntu;

• stanowiska właścicieli sąsiednich nieruchomości;

• wyniki czynności geodety.

Dlatego przed wszczęciem sporu warto ustalić, czy problem rzeczywiście dotyczy przebiegu granicy i jakie materiały pozwalają odtworzyć jej położenie.

Rozgraniczenie nieruchomości – jak przebiega i co może być dowodem?

Immisje – kiedy działania sąsiada naruszają prawo?

Właściciel nieruchomości nie może korzystać z niej w sposób całkowicie oderwany od praw właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Problem może pojawić się wtedy, gdy działania na jednej nieruchomości powodują uciążliwości na drugiej.

Może chodzić między innymi o:

• hałas;

• dym;

• zapachy;

• pył;

• wibracje;

• wodę lub inne oddziaływania;

• inne zakłócenia utrudniające normalne korzystanie z sąsiedniej nieruchomości.

Nie każda niedogodność oznacza jednak automatycznie naruszenie prawa.

Nie każda niedogodność oznacza naruszenie prawa. Znaczenie ma to, czy oddziaływanie zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, ocenianą z uwzględnieniem społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Czy mogę żądać, żeby sąsiad zaprzestał uciążliwego działania?

W określonych sytuacjach tak.

Jeżeli oddziaływanie z nieruchomości sąsiedniej przekracza granice dopuszczalne przez prawo, możliwe może być żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zaniechania dalszych naruszeń.

Najpierw trzeba jednak ustalić:

• źródło uciążliwości;

• jej charakter i częstotliwość;

• rzeczywisty wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości;

• lokalny charakter otoczenia;

• możliwe dowody występowania zakłóceń.

W tego rodzaju sporach znaczenie może mieć nie tylko opis stron, lecz również dokumentacja, pomiary, opinie specjalistyczne albo zeznania innych osób.

Immisje sąsiedzkie – kiedy można żądać zaprzestania uciążliwości?

Co jeśli księga wieczysta nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu?

Księga wieczysta ma przedstawiać stan prawny nieruchomości.

Może jednak zdarzyć się, że jej treść nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu – przykładowo ujawniono niewłaściwego właściciela albo wpis nie odzwierciedla prawa przysługującego konkretnej osobie.

Nie każdą niezgodność można usunąć zwykłym wnioskiem o wpis.

W określonych sytuacjach konieczne może być powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Przed rozpoczęciem sprawy trzeba ustalić:

• jaki stan wynika z księgi wieczystej;

• jaki jest rzeczywisty stan prawny;

• z czego wynika rozbieżność;

• jakie dokumenty potwierdzają prawo;

• jakiego dokładnie wpisu albo wykreślenia należy żądać.

Szczególnie ważne jest prawidłowe sformułowanie żądania, tak aby ewentualny wyrok rzeczywiście pozwalał doprowadzić treść księgi do zgodności ze stanem prawnym.

Kiedy można żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej?

Ktoś zajmuje moją nieruchomość – czy mogę żądać jej wydania?

Właściciel może żądać wydania swojej rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że osoba ta posiada skuteczne wobec właściciela prawo do władania nieruchomością.

Dlatego przed skierowaniem żądania trzeba ustalić:

• kto jest właścicielem;

• na jakiej podstawie druga osoba korzysta z nieruchomości;

• czy istnieje umowa albo inne uprawnienie do korzystania;

• czy uprawnienie nadal obowiązuje;

• jaki zakres nieruchomości pozostaje we władaniu drugiej osoby.

Samo wpisanie właściciela do księgi wieczystej nie zawsze kończy analizę relacji pomiędzy stronami.

Co jeśli ktoś narusza moje prawo własności, ale nie zajmuje całej nieruchomości?

Naruszenie własności nie musi polegać na całkowitym pozbawieniu właściciela dostępu do nieruchomości.

Może również polegać na ingerencji w sposób korzystania z niej.

W odpowiednich okolicznościach właściciel może żądać:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem;

• zaniechania dalszych naruszeń.

Przed skierowaniem sprawy trzeba jednak ustalić charakter ingerencji oraz to, czy druga osoba posiada jakiekolwiek prawo uzasadniające jej działanie.

Czy można odwołać darowiznę nieruchomości?

W określonych sytuacjach tak.

Jeżeli darowizna nieruchomości została już wykonana, może zostać odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego wobec darczyńcy.

Nie oznacza to jednak, że każdy konflikt rodzinny, brak kontaktu, nieporozumienie albo zachowanie niezgodne z oczekiwaniami darczyńcy daje podstawę do odwołania darowizny.

Trzeba ocenić konkretne zachowanie obdarowanego, jego charakter, okoliczności oraz relację pomiędzy stronami.

Przy analizie znaczenie może mieć między innymi:

• czego dopuścił się obdarowany;

• czy działanie było skierowane przeciwko darczyńcy;

• stopień naganności zachowania;

• okoliczności i przyczyny konfliktu;

• zachowanie samego darczyńcy;

• moment, w którym darczyńca dowiedział się o zdarzeniu;

• to, czy doszło do przebaczenia.

Czy samo odwołanie darowizny powoduje, że nieruchomość wraca do darczyńcy?

Nie.

Odwołanie darowizny następuje przez złożenie obdarowanemu pisemnego oświadczenia, ale w przypadku nieruchomości samo oświadczenie nie powoduje automatycznego ponownego przeniesienia własności na darczyńcę.

Jeżeli obdarowany dobrowolnie zgadza się na zwrot nieruchomości, konieczne jest odpowiednie przeniesienie własności.

Jeżeli tego nie zrobi, może powstać konieczność wystąpienia do sądu z odpowiednim żądaniem.

Dlatego w sprawie dotyczącej odwołania darowizny nieruchomości trzeba oddzielić dwie kwestie:

• czy istnieją podstawy do skutecznego odwołania darowizny;

• w jaki sposób doprowadzić do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

Ile czasu jest na odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności?

Termin ma bardzo duże znaczenie.

Darowizny nie można odwołać z powodu rażącej niewdzięczności po upływie roku od dnia, w którym osoba uprawniona do odwołania dowiedziała się o niewdzięczności obdarowanego.

Dlatego nie należy oceniać terminu wyłącznie na podstawie daty zawarcia umowy darowizny.

Jeżeli zachowania obdarowanego występowały w różnych okresach, konieczne może być dokładne ustalenie ich chronologii.

Odwołanie darowizny nieruchomości – kiedy jest możliwe?

Spory sąsiedzkie – czy każdy problem jest sprawą o własność?

Nie.

Konflikt pomiędzy właścicielami sąsiednich nieruchomości może mieć różną podstawę.

Może dotyczyć między innymi:

• przebiegu granicy i rozgraniczenia;

• korzystania z pasa gruntu;

• dostępu do drogi;

• służebności;

• przekroczenia granicy przy zabudowie;

• hałasu, dymu, zapachów lub innych immisji;

• innych działań utrudniających korzystanie z nieruchomości sąsiedniej.

Dlatego przed przygotowaniem pisma albo pozwu trzeba najpierw ustalić, jaki dokładnie charakter ma naruszenie i jaki środek prawny może być odpowiedni.

Co może zakwestionować druga strona?

W sprawach dotyczących nieruchomości spór często obejmuje nie tylko przepisy, ale przede wszystkim fakty i dokumenty.

Druga strona może kwestionować między innymi:

• prawo własności;

• wielkość udziałów;

• sposób dotychczasowego korzystania;

• wysokość i charakter nakładów;

• wartość nieruchomości;

• możliwość jej fizycznego podziału;

• proponowany przebieg drogi koniecznej;

• zakres służebności;

• wysokość wynagrodzenia;

• przebieg granicy;

• istnienie i natężenie zarzucanych immisji;

• treść księgi wieczystej i podstawę żądanego wpisu;

• istnienie prawa do korzystania z nieruchomości;

• zakres zarzucanego naruszenia;

• przesłanki odwołania darowizny;

• zachowanie darczyńcy i obdarowanego;

• dochowanie terminu do odwołania darowizny.

Dlatego przed rozpoczęciem sprawy analizuję nie tylko to, czego klient chce żądać, ale także które elementy jego stanowiska mogą zostać zakwestionowane i czym można je wykazać.

Czy zawsze trzeba iść do sądu?

Nie.

Część sporów dotyczących nieruchomości można zakończyć umową albo ugodą.

Może to dotyczyć między innymi:

• sposobu zniesienia współwłasności;

• wysokości spłat;

• sposobu korzystania z nieruchomości;

• ustanowienia służebności;

• przebiegu drogi;

• rozliczenia nakładów;

• części sporów sąsiedzkich;

• sposobu wykonania obowiązku zwrotnego przeniesienia własności po odwołaniu darowizny.

Zanim jednak dojdzie do ugody, warto ustalić konsekwencje prawne proponowanego rozwiązania oraz to, czy rzeczywiście kończy ono cały spór.

W niektórych sprawach konieczne jest również zachowanie odpowiedniej formy czynności prawnej.

Czy do sprawy dotyczącej nieruchomości potrzebny jest radca prawny albo adwokat?

Nie ma obowiązku korzystania z profesjonalnego pełnomocnika.

W prostszej sytuacji pomoc może ograniczyć się do konsultacji albo analizy dokumentów.

W sprawach dotyczących współwłasności, wartości nieruchomości, skomplikowanego stanu księgi wieczystej, służebności, granic, darowizny albo sporu pomiędzy kilkoma osobami szczególnie ważne może być jednak prawidłowe określenie celu postępowania oraz konsekwencji każdego z możliwych rozwiązań.

Możesz działać samodzielnie albo skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata. Jako radca prawny mogę przeanalizować dokumenty i stan prawny nieruchomości, pomóc w negocjacjach, przygotować odpowiednie pismo oraz reprezentować Cię przed sądem.

Pierwsza konsultacja nie oznacza konieczności zlecenia całego postępowania.

Jak zaczynam pracę nad sprawą?

1. Ustalam stan prawny nieruchomości

Sprawdzamy, kto jest właścicielem, jakie prawa są ujawnione w księdze wieczystej i jakie dokumenty dotyczą nieruchomości.

2. Ustalam rzeczywisty problem

Inaczej analizuje się konflikt współwłaścicieli, inaczej brak dostępu do drogi, spór o granicę, immisje, niezgodność księgi wieczystej, odwołanie darowizny czy żądanie wydania nieruchomości.

3. Analizuję sposób korzystania z nieruchomości

W zależności od rodzaju sprawy znaczenie może mieć dotychczasowe korzystanie, ponoszone wydatki, dokonane nakłady, istniejące służebności, przebieg granicy albo działania innych osób.

4. Analizuję dokumenty i dowody

Mogą to być między innymi księgi wieczyste, akty notarialne, mapy, dokumentacja geodezyjna, umowy, decyzje, rachunki, korespondencja i dokumenty dotyczące nakładów.

5. Analizuję możliwe stanowisko drugiej strony

Ustalam, które elementy mogą być sporne i jakie rozwiązania są realnie możliwe.

6. Omawiamy dalsze działania

Dopiero po poznaniu faktów i analizie dokumentów można rozsądnie ocenić, czy lepsze będzie porozumienie, negocjacje, odpowiednia czynność prawna, postępowanie administracyjne czy postępowanie sądowe.

Po konsultacji powinieneś wiedzieć

Po analizie sytuacji powinieneś przede wszystkim lepiej rozumieć:

• jaki jest stan prawny nieruchomości;

• jaki rodzaj sprawy odpowiada Twojemu problemowi;

• jakie rozwiązania są możliwe;

• jakie dokumenty i dowody mają znaczenie;

• jakie rozliczenia mogą wymagać uwzględnienia;

• co może zakwestionować druga strona;

• czy istnieje możliwość porozumienia;

• czego trzeba jeszcze ustalić;

• jakie dalsze działania można rozważyć.

Co warto przygotować na konsultację?

Jeżeli je masz, przydatne mogą być:

• numer księgi wieczystej;

• akt notarialny lub inny dokument nabycia nieruchomości;

• umowa darowizny nieruchomości;

• wypis z rejestru gruntów;

• mapa albo wyrys;

• dokumenty i mapy dotyczące przebiegu granic;

• dokumenty dotyczące udziałów we współwłasności;

• umowy dotyczące korzystania z nieruchomości;

• dokumenty dotyczące służebności;

• dokumentacja geodezyjna;

• korespondencja z innymi właścicielami albo sąsiadem;

• dokumenty dotyczące nakładów i kosztów;

• materiały dokumentujące uciążliwości sąsiedzkie;

• wyceny nieruchomości, jeżeli były sporządzane;

• pisma otrzymane z sądu albo innych organów;

• w sprawie darowizny – dokumenty i korespondencja dotyczące zachowania obdarowanego;

• własna krótka chronologia sporu.

Nie musisz posiadać całej dokumentacji przed pierwszą konsultacją. Jednym z jej celów może być właśnie ustalenie, jakie dokumenty będą potrzebne i gdzie ich szukać.

Sprawy dotyczące nieruchomości a właściwy sąd

Właściwość sądu zależy od rodzaju sprawy.

W wielu sprawach dotyczących praw rzeczowych istotne znaczenie ma miejsce położenia nieruchomości. Inne reguły mogą mieć zastosowanie zależnie od rodzaju dochodzonego roszczenia i trybu postępowania.

Niektóre sprawy, takie jak rozgraniczenie nieruchomości, mogą rozpoczynać się przed organem administracji, a dopiero później – w zależności od przebiegu postępowania – trafić do sądu.

Dlatego właściwość należy ustalać na podstawie konkretnej sprawy, a nie wyłącznie miejsca zamieszkania klienta.

Kancelarię prowadzę w Zawierciu, ale prowadzę sprawy dotyczące nieruchomości również położonych poza Zawierciem.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy współwłaściciel może zmusić mnie do zniesienia współwłasności?

Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. To, w jaki sposób zostanie ona zniesiona, zależy jednak od rodzaju nieruchomości i okoliczności sprawy.

Czy sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu współwłaścicielowi?

Tak. Jeżeli nieruchomość nie zostanie podzielona, jednym z możliwych rozwiązań jest przyznanie jej jednej osobie ze spłatą pozostałych.

Czy mogę odzyskać pieniądze wydane na remont wspólnego domu?

Możliwość i sposób rozliczenia zależą od charakteru wydatków, źródła finansowania i okoliczności konkretnej sprawy.

Czy jeden współwłaściciel może zajmować cały dom?

Samo posiadanie udziału nie daje automatycznie prawa do wyłączenia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i korzystania z nieruchomości.

Czy mogę domagać się drogi przez działkę sąsiada?

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może istnieć podstawa do ustanowienia drogi koniecznej. Jej przebieg nie jest jednak wybierany wyłącznie według wygody właściciela nieruchomości potrzebującej dostępu.

Czy droga konieczna jest bezpłatna?

Nie. Jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Czy istniejącą służebność można zmienić?

W określonych sytuacjach tak. Wymaga to analizy treści służebności, sposobu jej wykonywania i aktualnych stosunków pomiędzy nieruchomościami.

Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z sąsiadem co do przebiegu granicy?

Jeżeli sporny jest rzeczywisty przebieg granicy między nieruchomościami, właściwym postępowaniem może być rozgraniczenie. Co do zasady rozpoczyna się ono przed wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, a w określonych sytuacjach sprawa może następnie trafić do sądu.

Czy każdy hałas albo zapach z działki sąsiada jest niedozwoloną immisją?

Nie. Sama uciążliwość nie przesądza jeszcze o naruszeniu prawa. Trzeba ocenić jej charakter, natężenie, przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe.

Czy błędny wpis w księdze wieczystej można zawsze poprawić zwykłym wnioskiem?

Nie. Jeżeli problem dotyczy rzeczywistej niezgodności stanu prawnego, konieczne może być powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Czy mogę żądać wydania swojej nieruchomości od osoby, która z niej korzysta?

Co do zasady właściciel może żądać wydania nieruchomości, chyba że osoba władająca nią ma skuteczne wobec właściciela prawo do korzystania z niej.

Czy można odwołać darowiznę mieszkania albo domu z powodu konfliktu rodzinnego?

Nie każdy konflikt rodzinny jest wystarczający. Przy darowiźnie już wykonanej konieczne jest ustalenie, czy zachowanie obdarowanego może zostać uznane za rażącą niewdzięczność w rozumieniu przepisów.

Czy po odwołaniu darowizny nieruchomość automatycznie wraca do darczyńcy?

Nie. Samo odwołanie darowizny nie powoduje automatycznego zwrotnego przejścia własności nieruchomości. Jeżeli obdarowany nie przeniesie jej dobrowolnie, może być potrzebne postępowanie sądowe.

Czy sprawę dotyczącą nieruchomości można zakończyć ugodą?

W wielu przypadkach tak. Przed zawarciem ugody warto jednak ustalić jej pełne skutki oraz odpowiednią formę prawną.

Czy mieszkając poza Zawierciem mogę zlecić kancelarii sprawę dotyczącą nieruchomości?

Tak. Siedziba kancelarii w Zawierciu nie ogranicza prowadzenia spraw dotyczących nieruchomości położonych w innych miejscowościach.

Konsultacja w sprawie nieruchomości

Jeżeli nie możesz porozumieć się ze współwłaścicielem, nie masz odpowiedniego dostępu do swojej działki, powstał spór o służebność albo granicę, uciążliwości z sąsiedniej nieruchomości utrudniają Ci korzystanie z własnej, treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, chcesz przeanalizować możliwość odwołania darowizny nieruchomości albo inna osoba korzysta z Twojej nieruchomości w sposób, którego nie akceptujesz, pierwszym krokiem powinno być ustalenie dokładnej podstawy prawnej problemu i możliwych sposobów jego rozwiązania.

Celem konsultacji jest uporządkowanie stanu prawnego i dokumentów, ustalenie możliwych roszczeń lub sposobów zakończenia sporu, ocena ryzyk oraz wskazanie, jakie dalsze działania można rozważyć.

Umów konsultację