Nieruchomości i sprawy majątkowe

W dniu 4 listopada 1971 roku weszła w życie ustawa o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, na mocy której rolnicy mogli uporządkować stan prawny nieruchomości, wchodzących w skład prowadzonych przez nich gospodarstw rolnych. Pomimo tego, że na mocy tej ustawy nabycie nieruchomości następowało z mocy prawa i w większości przypadków było nieodpłatne, do dzisiaj wielu rolników nie ma uregulowanego prawa własności swojego gospodarstwa rolnego.

Konieczne było bowiem przeprowadzenie w trybie administracyjnym postępowania, które kończyło się wydaniem decyzji administracyjnej tzw. Aktu własności ziemi, który stanowił podstawę wpisu prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej oraz ujawnienia prawa w ewidencji gruntów.

  Ustawa ta została uchylona ustawą z dnia 26 marca 1982 roku o zmianie ustawy-Kodeks cywilny oraz uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, ale ustawodawca przewidział, że nabycie nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z 1971 roku będzie nadal możliwe. Zmieniony został jednak organ właściwy do rozpoznawania wniosków. W sprawach tych, nie orzeka już organ administracji publicznej, ale sąd rejonowy właściwy według miejsca położenia nieruchomości. Do zainicjowania postępowania konieczne jest złożenie wniosku w tym przedmiocie.

 We wniosku należy wskazać poprzedniego właściciela nieruchomości i wezwać go do udziału w sprawie, a jeśli nie żyje-jego spadkobierców. Często uczestnikami postępowania są także sąsiedzi nieruchomości rolnej objętej wnioskiem i spadkobiercy rolnika, na rzecz którego ma nastąpić uwłaszczenie. Przedmiotem badania sądu, będą natomiast trzy aspekty:

– czy osoba, na rzecz której ma nastąpić nabycie nieruchomości była rolnikiem w dniu 4 listopada 1971 roku,

– czy w dniu 4 listopada 1971 roku, nieruchomość znajdowała się w posiadaniu samoistnym osoby wskazanej wyżej,

– w jaki sposób weszła ona w samoistne posiadanie nieruchomości i czy było to nabycie odpłatne czy nieodpłatne.

Nie każdy samoistny posiadacz nieruchomości rolnej może ubiegać się o stwierdzenie nabycia własności z mocy samego prawa na podstawie tzw. ustawy uwłaszczeniowej, lecz tylko ten, który charakteryzował się przymiotem „rolnika”. Sama ustawa nie zawiera definicji pojęcia rolnika. Pojęcie to, doczekało się jednak wykładni w doktrynie i w orzecznictwie i obecnie przyjmuje się, że do kręgu rolników w rozumieniu ustawy należą wszystkie te osoby, które zgodnie z ówczesnymi przepisami posiadały tzw. normatywne kwalifikacje rolnicze. Dotyczy to przede wszystkim osób, które na podstawie art. 1059 § 1 i 2 kc w brzmieniu obowiązującym w dniu 4 listopada 1971 r.  miały prawo do dziedziczenia gospodarstwa rolnego. Rolnikiem w rozumieniu tej ustawy jest osoba, która w dniu 4 listopada 1971 r. legitymowała się kwalifikacjami rolniczymi o charakterze praktycznym bądź teoretycznym, względnie osobiście lub przy pomocy członków rodziny (pozostających z nią we wspólności domowej) prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne, z tym nawet zastrzeżeniem, że praca w tym gospodarstwie nie musiała stanowić dla niej stałego zatrudnienia i wyłącznego źródła utrzymania. 

Samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnej jest ten, kto włada nią jak właściciel tzn. traktuje nieruchomość jak swoją własność. Nie ma przy tym znaczenia, czy  jest świadomy, że faktycznym właścicielem nieruchomości jest inna osoba. Samoistnym posiadaczem nie jest zatem użytkownik nieruchomości, najemca, dzierżawca bądź inny posiadacz zależny, a zatem ten kto korzysta z gruntu tymczasowo na mocy umowy z właścicielem i liczy się z obowiązkiem jego zwrotu po upływie uzgodnionego terminu.

Warunkiem nabycia własności nieruchomości w drodze uwłaszczenia, jest:

– władanie gruntem w dniu wejścia w życie ustawy jak posiadacz samoistny na podstawie  zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności lub o dział spadku albo

– samoistne posiadanie gruntem nieprzerwanie od pięciu lat, a jeśli posiadanie było uzyskane w złej wierze-od dziesięciu lat. 

Nabycie nieruchomości następuje bez względu na  normy obszarowe, obowiązujące przy podziale gospodarstw rolnych, oraz bez względu na ograniczenia dotyczące podziału nieruchomości na terenie miast i osiedli obowiązujące w dacie wejścia w życie ustawy.  

Zgodnie z ustawą o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, nabycie nieruchomości następuje nieodpłatnie, jeśli:

– rolnik spłacił całą cenę nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy (umowa ustna lub umowa pisemna bez zachowania formy aktu notarialnego), albo

– objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy zamiany lub darowizny, albo

– objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy o zniesienie współwłasności lub działu spadku, a roszczenia współwłaścicieli lub spadkobierców z tytułu spłat lub dopłat zostały zaspokojone, albo

– nabycie nieruchomości nastąpiło przez rolników, którzy do dnia wejście w życie ustawy posiadali nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu - jeśli posiadali ją w dobrej wierze, albo od lat dziesięciu - jeśli posiadali ją w złej wierze.

Nabycie nieruchomości w trybie tzw. ustawy uwłaszczeniowej, następuje z mocy prawa, a wydanie Aktu własności ziemi przez organ administracji państwowej czy też postanowienia sądowego ma jedynie charakter deklaratoryjny, tj. potwierdzający nabycie nieruchomości z dniem 4 listopada 1971 roku. Stąd osoba, która spełnia wymagania do nabycia nieruchomości w drodze uwłaszczenia, nie może dochodzić jej nabycia w drodze zasiedzenia. Natomiast samo nabycie nieruchomości w drodze uwłaszczenia przez jedną osobę, nie wyklucza możliwości nabycia tej samej nieruchomości w drodze zasiedzenia przez obecnego posiadacza samoistnego o ile oczywiście spełniać będzie ustawowe warunki.

Nabycie nieruchomości rolnej w trybie przepisów ustawy o uregulowaniu własności nieruchomości rolnej jest także znacznie tańszym sposobem nabycia własności nieruchomości, niż nabycie w drodze zasiedzenia. Postępowanie uwłaszczeniowe, w przeciwieństwie do postępowania w sprawie o zasiedzenie, jest wolne od opłat sądowych. 

 

radca prawny Arleta Dub-Brych

Obszar działania: Zawiercie, Myszków, Żarki, Janów,, Lelów, Koniecpol, Szczekociny, Dąbrowa Górnicza, Olkusz, Częstochowa, Katowice, Sosnowiec, Będzin, Mikołów, Kielce, Włoszczowa, Warszawa, Wrocław, Opole.

Obszar działania: Niegowa, Koniecpol, Szczekociny, Włodowice, Siewierz, Ogrodzieniec, Olkusz, Katowice, Częstochowa, Poręba, Poraj, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin, Zawiercie, Myszków, Żarki, Lelów



Dodano: 11 stycznia 2015 Wyświetleń: 11218 Radca prawny Arleta Dub-Brych
Wstecz