Blog | Kancelaria Radcy Prawnego Arleta Dub-Brych - Kto może zakupić nieruchomości rolne

Współcześnie bardzo wiele osób decyduje się zainwestować w nieruchomości rolne. Jest to jak najbardziej zrozumiałe, mając na uwadze jakie korzyści przynosi posiadanie ziemi, a także jak małym nakładem finansowym można taką ziemię nabyć w porównaniu do zwykłej działki budowlanej. Grunty rolne nie tylko wiążą się z koniecznością zapłaty znacznie mniejszego podatku, ale ponadto istnieje możliwość ich wydzierżawienia i czerpania z tego tytułu zysków, jak również odrolnienia i przeznaczenia gruntów pod zabudowę, co z marszu powoduje znaczny wzrost ich wartości. Należy jednak mieć na uwadze, że ustawodawca ograniczył możliwość nabywania nieruchomości rolnych przez osoby prywatne za sprawą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r., której przepisom przyjrzymy się poniżej.

Czym jest nieruchomość rolna?

Na wstępie warto wyjaśnić sobie podstawowe pojęcia, którymi operuje ustawa:

nieruchomość rolna – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego (czyli zgodnie z art. 46¹ nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej) z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne,
gospodarstwo rolne – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego (czyli zgodnie z art. 55³ grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego), w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Należy również nadmienić, że w definicji działalności gospodarczej mieści się szeroki wachlarz aktywności, który obejmuje zarówno wytwarzanie produktów roślinnych i zwierzęcych, materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, jak również produkcję warzywniczą gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, a nadto produkcję zwierząt typu fermowego oraz hodowlę ryb.

Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

Ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadzono szereg ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych oraz obrocie nimi, które w istotny sposób zmieniły sposób gospodarowania ziemią rolną w Polsce w szczególności przez osoby niebędące rolnikami. Powyższa zmiana stała się przedmiotem gorącej debaty publicznej, a także dość powszechnej krytyki, co w konsekwencji doprowadziło do załagodzenia sytuacji poprzez nowelizację z dnia 26 czerwca 2019 r. Tym samym zgodnie z aktualnie obowiązującym stanem prawnym nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Rolnikiem indywidualnym jest natomiast osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Należy również nadmienić, iż maksymalna powierzchnia nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha.

Od wskazanej powyżej reguły istnieje kilka wyjątków. Poza szeregiem podmiotów, których przytoczony przepis nie dotyczy m.in. osób bliskich zbywcy (tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbów), jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa i działającego na jego rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a nadto innych wyszczególnionych w ustawie, ograniczeniami nie są objęte grunty o powierzchni mniejszej niż 1 ha, nabyte w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego oraz w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego oraz działu spadku. Należy również mieć na uwadze, że przepisów cytowanej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Zatem, podsumowując powyżej przedstawiony stan prawny – można bez żadnych przeszkód i ograniczeń dotyczących osoby nabywcy sprzedać nieruchomość rolną o powierzchni do 0,3 ha, bowiem ustawa nie przewiduje żadnych szczególnych rozwiązań prawnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości i nie są one przedmiotem jej zainteresowania. Takie sytuacje będą jednak występowały sporadycznie np. w przypadku podziału dwóch sąsiednich nieruchomości.

Stosunkowo podobnie każdy zainteresowany, nawet niebędący rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni do 1 ha, jednakże w tym przypadku ważność takiego rozporządzenia uzależniona jest od spełnienia dodatkowych warunków. Nabywca zobowiązuje się bowiem, że będzie prowadził gospodarstwo rolne, w skład, którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej obowiązany jest prowadzić to gospodarstwo osobiście, czyli innymi słowy – nie ma możliwości oddania go lub zbycia innym osobom trzecim. Wskazany 5-letni termin może zostać skrócony przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka na wniosek nabywcy, kiedy wymaga tego jego ważny interes prywatny lub interes publiczny. Również i w tym przypadku ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje szereg wyjątków m.in. kiedy nieruchomość zbywana jest albo przekazywana na poczet osób bliskich (tych samych, o których mowa była już powyżej), w drodze dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego lub położona jest w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Ponadto, w przypadku nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wystąpić z realizacją przysługującego mu na mocy ustawy prawa pierwokupu. Strony umowy sprzedaży muszą najpierw zawrzeć umowę warunkową, która powinna zostać przesłana i podana do wiadomości KOWR. W ciągu jednego miesiąca od uzyskania zawiadomienia o treści zawartej umowy KOWR może złożyć stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego, decydując się na skorzystanie z prawa pierwokupu. Alternatywnie może również zwrócić się do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, kiedy poweźmie uzasadnione wątpliwości co do jej wartości w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W przypadku braku reakcji ze strony KOWR lub poinformowania stron o rezygnacji z wykonania prawa, strony mogą zawrzeć umowę w takim kształcie, jaki pierwotnie ustaliły. Słowem marginesu warto podkreślić, że art. 599 Kodeksu cywilnego przewiduje stosowny rygor w przypadku, gdy strony zawrą umowę bez przewidzianego prawem warunku lub w sposób niezgodny z rzeczywistością poinformują o treści zawartej w postanowieniach umowy – ponoszą wówczas odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę, a jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, będący uzupełnieniem tych przepisów stanowi, że nabycie własności nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu. W takim przypadku KOWR przysługuje powództwo do sądu o nabycie własności tej nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej. Prawo pierwokupu nie znajdzie zastosowania, jeśli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy lub gdy w wyniku nabycia nieruchomości następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nieruchomość położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie graniczącej.

Kiedy konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR?

W pozostałych przypadkach osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym i chcąca nabyć grunty rolne o powierzchni powyżej 1 ha musi spełnić szereg warunków wynikających z przepisów ustawy. Nabycie następuje na wniosek 3 podmiotów:

zbywcy nieruchomości rolnej – jeżeli wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości uprawnionym podmiotom, chyba że nabycie ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, a ponadto w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne – jeżeli posiada kwalifikacje rolnicze, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, a także do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego,
osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne – jeżeli zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, a także do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego, a w wyniku nabycia nieruchomości nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

O ile większość wymogów jawi się jako dość oczywista i nie wymagająca dalszego komentarza, tak pewną wątpliwość budzi kwestia „kwalifikacji rolniczych”, jakie wymagane są do objęcia nieruchomości. W ślad za przepisami ustawy należy wyjaśnić, iż chodzi o wykształcenie rolnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, a także tytuł mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej wraz z 3-letnim stażem pracy w rolnictwie, wykształcenie wyższe inne niż rolnicze lub co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem.

Nabycie nieruchomości uzależnione jest również w tym przypadku od uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej, która wydawana jest na wniosek jednego z wymienionych powyżej podmiotów. Wniosek może zostać złożony w oddziale terenowym KOWR a w przypadku, gdy strona nie jest zadowolona z uzyskanego rozstrzygnięcia, może złożyć odwołanie od decyzji do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Należy również mieć na uwadze, że nawet w przypadku, gdy decyzja satysfakcjonuje stronę i jest dla niej pozytywna, KOWR może w dalszym ciągu w istotny sposób wpływać na sposób gospodarowania nieruchomością, kontrolując jej przeznaczenie oraz weryfikując, czy nabywca prowadzi działalność gospodarczą, do której się zobowiązał.

Podsumowując, nabycie nieruchomości rolnej nie jest prostym i szybkim procesem, który każdorazowo gwarantuje nam uzyskanie praw do pożądanego gruntu ze względu na szereg wyłączeń i ograniczeń odnoszących się zwłaszcza do osoby prywatnej niebędącej rolnikiem indywidualnym. Wobec tego choć wizja nabycia nieruchomości rolnej jawi się jako niesłychanie lukratywna, warto z odpowiednim wyprzedzeniem przyjrzeć się zawiłemu gąszczowi przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i upewnić się, że spełniamy przewidziane w nich warunki.

Kancelaria Radcy Prawnego Arlety Dub-Brych zajęła I miejsce w Konkursie Orły Prawa 2022 o czym możesz przeczytać tutaj