Prawo własności uznawane jest przez wielu jako „święte”. Na jego ogromną wagę oraz znaczenie wpływ ma również fakt, iż jest przedmiotem uregulowań Konstytucyjnych. Polska Ustawa Zasadnicza w różnych miejscach wspomina m.in o prawie do własności oraz o zasadzie ochrony własności. Również uregulowania ustawowe wskazują, iż prawo własności powinno być rozumiane maksymalnie szeroko, jako prawo do czynienia z przedmiotem własności wszystkiego co nie jest zabronione przez ustawę lub zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że prawo własności nie ma charakteru „totalnego”, sam fakt własności nie usprawiedliwia wszelkich zachowań, które przecież mogą być potencjalnie szkodliwe dla innych podmiotów. W tym miejscu dochodzimy do głównego przedmiotu niniejszego tekstu a więc zagadnienia immisji.
Właściwe rozważania dotyczące immisji należy rozpocząć od stwierdzenia, iż immisja to nic innego jak działanie właściciela gruntu na gruncie własnym, które rodzi skutek na nieruchomości sąsiedniej. Nie każda immisja będzie prawem zakazana, tak samo jak nie sposób w ogóle oczekiwać, iż sąsiednie nieruchomości nie będą na siebie oddziaływać, dlatego powyższe uwagi należy uzupełnić o ustawowe stwierdzenie, iż „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Na gruncie prawa rozróżniamy dwa rodzaje immisji: imisje pośrednie i immisje bezpośrdenie.
Należy stanowczo podkreślić, iż immisje bezpośrednie są kategorycznie zakazane, gdyż są to czyny intencjonalne, w pełni świadome np. celowe nawożenie ziemi na granicy z sąsiednią nieruchomością celem uniemożliwienia bądź utrudnienia naturalnego przepływu wody, co w konsekwencji prowadzi do zatrzymania wody na jednym gruncie i podtapianie go. Takie zachowania będą zawsze zakazane i będą zawsze usprawiedliwiać wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym.
Z praktycznego punktu widzenia dużo bardziej złożony problem stanowią immisje pośrednie które są skutkiem naturalnego wykorzystywania nieruchomości. Mogą to być np. odgłosy kosiarki podczas koszenia trawy, dym unoszący się z ogniska, odgłos remontu itp. W takim przypadku o tym czy będzie można mówić o ewentualnych naruszeniach czy też nie, decydować będzie skala zjawiska, częstotliwość jego występowania oraz uciążliwość. Posługując się powyższymi przykładami należy wskazać, iż nie można mieć pretensji w stosunku do sąsiada, który raz na jakiś czas rozpali ognisko, jednakże w przypadku, jeżeli ów sąsiad będzie codziennie rozpalał ogień, z którego dym będzie regularnie unosił się nad posesje sąsiednie uniemożliwiając korzystanie z nieruchomości (duszący dym uniemożliwia swobodne przebywanie na terenie ogrodu) jak najbardziej uprawnionym działaniem będzie wystąpienie na drogę sądową z roszczeniem o zaniechanie immisji. Oczywiście pamiętać należy, iż wystąpienie na drogę sądową powinno być ostatecznością, w pierwszej kolejności rekomenduje się podjęcie polubownych prób rozwiązania sporu, rozmowę, próbę wypracowania kompromisu, wszakże należy pamiętać, iż nawet po rozstrzygnięciu sporu przez sąd, strony owego postępowania w dalszym ciągu pozostaną w stosunku sąsiedzkim, w związku z czym warto rozważyć kompromisowe rozwiązanie sporu.
Zagłębiając się jeszcze w kilka zagadnień o charakterze terminologicznym, należy podkreślić, iż ustawodawca posługując się pojęciem „sąsiednich nieruchomości miał na myśli nie tylko nieruchomości sąsiednie w ścisłym tego słowa znaczeniu, tzn. graniczące ze sobą, lecz również takie, które znajdują się w najbliższej okolicy, które mogą ucierpieć w wyniku oddziaływania (nawiązując do powyższego przykładu nieruchomościami sąsiednimi będą wszystkie te, które mogą potencjalnie zostać zadymione w wyniku częstego rozpalania ognia). Również wspominając o „przeciętnej mierze” oraz „społeczno-gospodarczym przeznaczeniu nieruchomości” ustawodawca nie precyzuje bliżej tych pojęć. Są to typowe klauzule generalne, które wymagają interpretacji na gruncie każdego konkretnego stanu faktycznego. Mówiąc wprost, nie zawsze okoliczności, które w jednym przypadku będą uznane za przekraczające przeciętną miarę, będą za takie uznane w innym stanie faktycznym np. w przypadku, gdy w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zakład produkcyjny dopuszczalny miary hałasu muszą być wyższe aniżeli w przypadku osiedla domów jednorodzinnych.
Występując do sądu z roszczeniem negatoryjnym należy mieć na uwadze, iż to na powodzie a więc stronie, która twierdzi, iż doszło do naruszeń w omawianym zakresie ciąży obowiązek wykazania ów faktu i udowodnienia go. W związku z tym rekomenduje się zebrania dostatecznej ilości dowodów przed złożeniem pozwu, aby zwiększyć swoją szansę na wygraną.
Reasumując, w przypadku problemów sąsiedzkich związanych z nadmiernymi immisjami w pierwszym rzędzie zaleca się dialog. Może się bowiem okazać, że zwykła sąsiedzka rozmowa wystarczy do zażegnania konfliktu i nie będzie dalszej konieczności narażania się na dalsze nieprzyjemności i ewentualne pogłębienie konfliktu sąsiedzkiego. Gdyby jednak kompromisowe rozwiązanie nie było możliwe, warto udać się do profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże przygotować wszelkie potrzebne dokumenty, sporządzi właściwy pozew i swoim wsparciem pomoże na całym etapie postępowania sądowego.
Jeżeli niniejszy artykuł pomógł Państwu w rozwiązaniu problemu lub wzbudził Państwa zainteresowanie uprzejmie proszę o udostępnienie go, zostawienie komentarza i polubienie. Będzie to dla Nas wyraźny sygnał motywujący do dalszej pracy i tworzenia kolejnych treści.
Kancelaria Radcy Prawnego Arlety Dub-Brych zajęła I miejsce w Konkursie Orły Prawa 2022 o czym możesz przeczytać tutaj
Jednocześnie zachęcam do odwiedzin Naszego bloga. Znajdują się na nim treści dotyczące wielu dziedzin prawa w tym m.in prawa rodzinnego, spadkowego czy karnego. Jeżeli jednak Państwa zainteresowanie wzbudza nieporuszany dotychczas temat zapraszam do dzielenia się swoimi pomysłami w komentarzu. Dzięki temu udostępniane treści będą jeszcze bardziej zbliżone do Państwa oczekiwań.
Obszar działania: Niegowa, Koniecpol, Szczekociny, Włodowice, Siewierz, Ogrodzieniec, Olkusz, Katowice, Częstochowa, Poręba, Poraj, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin, Zawiercie, Myszków, Żarki, Lelów